| John Bosman | 1193 palabras
Las preguntas sobre el seguro de riesgos del constructor (builder's risk) suelen surgir cuando el proyecto ya está en marcha: se firmó un contrato, están llegando los materiales, un prestamista pide comprobantes o el constructor se da cuenta de que la estructura sin terminar no está cubierta igual que un edificio terminado. Lo difícil no es el nombre de la póliza. Lo difícil es ajustar la cobertura al proyecto antes de que un incendio, un robo, el viento, el vandalismo o los materiales en tránsito se conviertan en una disputa.
Respuesta corta
El seguro de riesgos del constructor es una cobertura temporal de propiedad para un proyecto de construcción o remodelación mientras la obra está en curso. La configuración adecuada depende de quién es el dueño del proyecto, qué se está construyendo, dónde se guardan los materiales, cuándo debe empezar y terminar la cobertura y cómo reparte las responsabilidades el contrato de construcción.
Punto de control del lector
- Según el contrato de construcción, ¿quién es responsable de comprar el seguro de riesgos del constructor: el dueño, el contratista general, el prestamista u otra parte?
- ¿El valor del proyecto incluye mano de obra, materiales, costos indirectos, órdenes de cambio, estructuras temporales y materiales guardados fuera de la obra o en tránsito?
- ¿Cuándo empieza la cobertura, cuándo termina y qué pasa si cambia el calendario del proyecto?
Respuesta rápida
La regla en palabras sencillas es que el seguro de riesgos del constructor debe armarse en torno al proyecto, no en torno a un límite de propiedad genérico. Por lo general es una cobertura temporal para daños a la propiedad durante la etapa de construcción, pero los detalles dependen del contrato, el valor del proyecto, las causas de pérdida cubiertas, la ubicación de los materiales, el deducible y el calendario para terminar la obra.
De un vistazo
Qué identificar antes de la próxima decisión
| Tema principal | Proteger un proyecto de construcción o remodelación antes de que se convierta en una propiedad terminada |
|---|---|
| Punto ciego común | Suponer que el dueño, el contratista o la póliza de propiedad existente cubre automáticamente el mismo riesgo de construcción |
| Documento útil | Contrato de construcción, presupuesto del proyecto, requisitos del prestamista, órdenes de cambio, dirección de la obra y plan de almacenamiento de materiales |
| Siguiente paso recomendado | Puntuación de Preparación para la Renovación Comercial |
La regla en palabras sencillas: asegure el proyecto antes de que sea un edificio
Un edificio terminado por lo general se puede asegurar con una póliza de propiedad. Un edificio en construcción es distinto. Las paredes pueden estar abiertas, los servicios pueden estar incompletos, la seguridad puede ser limitada y materiales costosos pueden estar en la obra antes de instalarse.
El seguro de riesgos del constructor existe para esa etapa de construcción. Está diseñado para responder a daños físicos cubiertos a la obra en curso, sujeto a los términos de la póliza, las exclusiones, el deducible y el método de valoración. La póliza debe seguir el proyecto real en lugar de depender de suposiciones tomadas de una póliza de propiedad normal.
El contrato de construcción debe decir quién compra la cobertura
Un problema con el seguro de riesgos del constructor a menudo empieza porque todos pensaron que otro se encargaba. El dueño supone que el contratista lo compró. El contratista supone que el dueño o el prestamista lo exigieron. El prestamista pide el comprobante cerca del cierre o del primer desembolso, y el proyecto ya está expuesto.
Antes de empezar la obra, el contrato debe indicar quién es responsable, qué partes deben aparecer nombradas o protegidas, qué límites se exigen y qué comprobantes se deben entregar. Si el contrato es vago, la conversación sobre la cobertura debe darse antes de que lleguen los materiales.
El valor del proyecto es más que madera y mano de obra
El valor asegurado debe basarse en el costo real de reconstruir el proyecto si ocurre una pérdida cubierta durante la construcción. Eso puede incluir mano de obra, materiales, accesorios fijos, órdenes de cambio, estructuras temporales y, a veces, costos indirectos como honorarios de arquitectura, permisos, intereses o gastos adicionales después de un retraso.
Un límite que solo refleja la oferta original puede quedarse corto si no se toman en cuenta las órdenes de cambio, los cambios en el precio de los materiales o los materiales almacenados. La póliza debe revisarse cuando cambia el presupuesto del proyecto, no solo cuando se emite por primera vez.
La ubicación de los materiales puede decidir si el reclamo es sencillo o complicado
Los materiales de construcción pueden estar en la obra, en una bodega, en un camión o esperando en el local de un proveedor. Una póliza básica puede no tratar igual cada ubicación, y los límites para el almacenamiento fuera de la obra o para el tránsito pueden ser menores que el límite principal del proyecto.
Eso importa cuando los gabinetes, el equipo de calefacción y aire acondicionado, las ventanas, los materiales para el techo o los suministros especiales se compran con anticipación y se guardan en otro lugar. La revisión del seguro debe identificar dónde están los materiales valiosos antes de instalarse.
La fecha de terminación necesita tanta atención como la fecha de inicio
El seguro de riesgos del constructor es temporal. La cobertura puede terminar con la ocupación, la aceptación, la terminación, la venta, el vencimiento u otro hecho que defina la póliza. Si el proyecto se alarga o hay una ocupación parcial, el punto final puede crear confusión.
Lo más seguro es anotar en el calendario el plan del proyecto, el vencimiento de la póliza, los requisitos del prestamista y la fecha prevista de terminación. Si cambia el calendario, la cobertura debe revisarse antes de que la póliza se convierta en un problema.
Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes sobre el seguro de riesgos del constructor
¿Quién suele comprar el seguro de riesgos del constructor?
Eso lo debe decidir el contrato de construcción. A veces lo compra el dueño, a veces el contratista general, y a veces el prestamista tiene requisitos específicos. Lo importante es dejar clara la responsabilidad antes de empezar la obra.
¿El seguro de riesgos del constructor cubre las herramientas y el equipo del contratista?
No automáticamente. El seguro de riesgos del constructor se enfoca principalmente en la propiedad del proyecto. Las herramientas, el equipo y los bienes móviles del contratista a menudo necesitan un seguro de transporte terrestre (inland marine) o una cobertura de equipo.
¿Cuándo se debe revisar el seguro de riesgos del constructor?
Revíselo antes de empezar la obra, antes de que lleguen los materiales, cuando cambie el valor del proyecto, cuando cambie el calendario y antes de que venza la póliza o de que el proyecto se acepte como terminado.
El seguro de riesgos del constructor no es solo un documento para el prestamista o para el expediente del permiso. Es el plan de propiedad para la etapa del proyecto. Una buena revisión empieza con el contrato, el presupuesto, el calendario, el plan de almacenamiento y las partes involucradas, y luego ajusta la póliza a la forma en que se hará el trabajo.
Qué hacer a continuación
Iniciar una Revisión de Cobertura | Seguro para Contratistas