| John Bosman | 1,461 palabras
Las preguntas de los constructores sobre seguros de riesgo generalmente comienzan cuando un proyecto ya está en marcha: se firma un contrato, están llegando los materiales, un prestamista quiere pruebas o un constructor se da cuenta de que la estructura sin terminar no está cubierta de la misma manera que un edificio terminado. Lo difícil no es el nombre de la póliza. La parte difícil es hacer coincidir la cobertura con el proyecto antes de que el incendio, el robo, el viento, el vandalismo o los materiales en tránsito se conviertan en una disputa.
Respuesta corta
El seguro contra riesgos de constructores es una cobertura temporal de propiedad para un proyecto de construcción o renovación mientras la construcción está en marcha. La configuración correcta depende de quién es el propietario del proyecto, qué se está construyendo, dónde se almacenan los materiales, cuándo debe comenzar y finalizar la cobertura y cómo el contrato de construcción asigna la responsabilidad.
Punto de control del lector
- ¿Quién es responsable de comprar la cobertura de riesgo de los constructores en virtud del contrato de construcción: el propietario, el contratista general, el prestamista u otra parte?
- ¿El valor del proyecto incluye mano de obra, materiales, costos indirectos, órdenes de cambio, estructuras temporales y materiales almacenados fuera del sitio o en tránsito?
- ¿Cuándo comienza la cobertura, cuándo finaliza y qué sucede si el cronograma del proyecto cambia?
Respuesta rápida
La regla simple es que el seguro contra riesgos de los constructores debe construirse en torno al proyecto, no en torno a un límite genérico de propiedad. Por lo general, es una cobertura temporal para daños a la propiedad en la fase de construcción, pero los detalles dependen del contrato, el valor del proyecto, las causas de pérdida cubiertas, la ubicación de los materiales, el deducible y el cronograma de finalización.
De un vistazo
| Problema principal | Proteger un edificio o un proyecto de renovación antes de que se convierta en propiedad terminada |
|---|---|
| Punto ciego común | Suponer que el propietario, el contratista o la política de propiedad existente cubren automáticamente la misma exposición de la construcción |
| Documento útil | Contrato de construcción, presupuesto del proyecto, requisitos del prestamista, órdenes de cambio, dirección del sitio y plan de almacenamiento de materiales |
| Mejor siguiente paso | Puntuación de preparación para la renovación comercial |
Preguntas frecuentes
Seguro contra riesgos del constructor: qué cubre, qué no cubre y quién lo necesita: preguntas frecuentes
¿Quién suele contratar un seguro contra riesgos de constructores?
El contrato de construcción debería decidir eso. A veces lo compra el propietario, a veces el contratista general y, a veces, un prestamista tiene requisitos específicos. El paso importante es hacer explícita la responsabilidad antes de comenzar el trabajo.
¿El riesgo de los constructores cubre las herramientas y equipos del contratista?
No automáticamente. El riesgo de los constructores se refiere principalmente a la propiedad del proyecto. Las herramientas, los equipos y las propiedades móviles de los contratistas a menudo necesitan cobertura marítima interior o para equipos.
¿Cuándo se debe revisar la cobertura de riesgos de los constructores?
Revíselo antes de que comience el trabajo, antes de que lleguen los materiales, cuando cambie el valor del proyecto, cuando cambie el cronograma y antes de que expire la política o se acepte el proyecto como completo.
El seguro contra riesgos de constructores no es solo un documento para un prestamista o un expediente de permiso. Es el plano inmobiliario en fase de proyecto. La revisión correcta comienza con el contrato, el presupuesto, el cronograma, el plan de almacenamiento y las partes involucradas, y luego hace coincidir la política con la forma en que realmente se llevará a cabo el trabajo.
La regla simple: asegure el proyecto antes de que se convierta en un edificio.
Un edificio terminado normalmente se puede asegurar mediante una póliza de propiedad. Un edificio en construcción es diferente. Las paredes pueden estar abiertas, los servicios públicos pueden estar incompletos, la seguridad puede ser limitada y los materiales costosos pueden quedarse en el lugar antes de su instalación.
El riesgo de los constructores existe para esa fase de construcción. Está diseñado para responder a los daños físicos cubiertos a la obra en proceso, sujeto a los términos de la póliza, exclusiones, deducible y método de valoración. La política debe seguir el proyecto real en lugar de basarse en suposiciones de una política inmobiliaria normal.
El contrato de construcción debe responder quién compra la cobertura.
Un problema de riesgo para los constructores a menudo comienza porque todos pensaban que alguien más lo había manejado. El propietario supone que lo compró el contratista. El contratista asume que el propietario o el prestamista lo requirió. El prestamista solicita pruebas cerca del cierre o del primer retiro, y el proyecto ya está expuesto.
Antes de comenzar el trabajo, el contrato debe identificar quién es el responsable, qué partes deben ser nombradas o protegidas, qué límites se requieren y qué pruebas se deben proporcionar. Si el contrato es vago, la conversación sobre la cobertura debe realizarse antes de que lleguen los materiales.
El valor del proyecto es más que la madera y la mano de obra.
El valor asegurado debe basarse en el costo real de reconstruir el proyecto si ocurre una pérdida cubierta durante la construcción. Eso puede incluir mano de obra, materiales, instalaciones, órdenes de cambio, estructuras temporales y, a veces, costos indirectos como honorarios de arquitectura, permisos, intereses o gastos adicionales después de un retraso.
Un límite que solo refleja la oferta original puede volverse demasiado bajo cuando se ignoran las órdenes de cambio, los cambios en el precio de los materiales o los materiales almacenados. La política debe revisarse cuando cambia el presupuesto del proyecto, no sólo cuando se emite por primera vez.
La ubicación de los materiales puede decidir si el reclamo está limpio o desordenado.
Los materiales de construcción pueden estar en el lugar de trabajo, en un almacén, en un camión o esperando en la ubicación de un proveedor. Es posible que una política básica no trate todas las ubicaciones de la misma manera, y los límites para el almacenamiento o tránsito fuera del sitio pueden ser menores que el límite del proyecto principal.
Eso es importante cuando se compran con anticipación gabinetes, equipos HVAC, ventanas, materiales para techos o suministros especiales y se almacenan en otro lugar. La revisión del seguro debe identificar dónde se encuentran los materiales valiosos antes de su instalación.
La fecha de finalización necesita tanta atención como la fecha de inicio.
El riesgo de los constructores es temporal. La cobertura puede finalizar en el momento de la ocupación, aceptación, finalización, venta, vencimiento u otro desencadenante definido por la póliza. Si un proyecto dura mucho tiempo o se produce una ocupación parcial, el punto final puede crear confusión.
El enfoque más seguro es programar el cronograma del proyecto, el vencimiento de la póliza, los requisitos del prestamista y la fecha prevista de finalización. Si el cronograma cambia, se debe revisar la cobertura antes de que la póliza se convierta en un problema.
Qué hacer a continuación
Use la herramienta relacionada o solicite una revisión antes de hacer cambios de cobertura.
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